Muchos contratistas pierden plata sin darse cuenta en el mismo punto: el momento de pasar del presupuesto a la factura. Cobran el IVA sobre el valor equivocado, dejan que les retengan más de lo que corresponde o no saben explicarle al cliente por qué el total cambia. Esta guía te explica, con números, cómo funcionan el IVA y la retención en un contrato de construcción y cómo dejarlos bien planteados desde el presupuesto.
Dos impuestos, dos bases distintas
La idea que debes tener clara antes de todo lo demás es esta: en un contrato de construcción el IVA y la retención en la fuente no se calculan sobre la misma cifra.
- El IVA se calcula sobre una parte pequeña del contrato: tus honorarios o tu utilidad.
- La retención en la fuente se calcula sobre el valor completo de cada pago.
Confundir estas dos bases es el error más común. Si cobras IVA sobre todo el contrato, encareces tu oferta sin necesidad y pierdes licitaciones. Si crees que la retención también va solo sobre la utilidad, tu flujo de caja va a quedar corto cuando llegue el primer pago.
Qué cuenta como contrato de construcción
El tratamiento especial del IVA solo aplica a los contratos de construcción de bien inmueble: aquellos en los que levantas una obra nueva que queda fija al suelo. Por ejemplo:
- Una casa, un edificio, una bodega o un local.
- Un segundo piso sobre una construcción existente.
- Una vía, un puente, un acueducto, un alcantarillado o una cancha.
- Una piscina.
Lo que no entra en este régimen son las intervenciones sobre algo que ya está construido: pintura, cambio de pisos, enchapes, reparaciones de cubierta, instalación de cocinas, puertas o ventanas. En esos casos el IVA se cobra sobre el valor total. Este tema tiene su propia guía: ¿Obra nueva o adecuación? Cómo cambia tu precio.
Cómo se calcula el IVA
La regla está en el artículo 1.3.1.7.9 del Decreto 1625 de 2016 (Decreto Único Reglamentario en materia tributaria). En resumen:
- Si cobras honorarios por construir, el IVA va sobre los honorarios.
- Si no hay honorarios, el IVA va sobre tu utilidad. Para eso, el contrato debe separar qué parte del precio es costo y qué parte es utilidad.
Por eso el AIU (Administración, Imprevistos y Utilidad) es tan importante en construcción: es la forma de dejar la utilidad identificada en el contrato. Si el contrato no la discrimina, pierdes el beneficio y el IVA termina calculándose sobre el total. Ver AIU en construcción: qué es y cómo calcularlo.
Tarifa: 19 % sobre la utilidad o los honorarios.
Qué pasa con el IVA que pagas en materiales
Cuando compras cemento, acero o bloque pagas IVA. En un contrato de construcción en el que el IVA se genera solo sobre tu utilidad, ese IVA de las compras no lo puedes descontar en tu declaración: se suma al costo de la obra.
¿Qué significa en la práctica? Que en tus APU los materiales deben ir con IVA incluido. Si los presupuestas antes de IVA, estás dejando por fuera un costo real que vas a pagar de tu bolsillo.
Cómo se calcula la retención en la fuente
Quien te paga (si es agente de retención) te descuenta un porcentaje a título de impuesto de renta. Para contratos de construcción de bien inmueble:
- Tarifa: 2 % (artículo 1.2.4.9.1 del Decreto 1625 de 2016).
- Base: el valor total del pago antes de IVA, no solo la utilidad.
- Cuantía mínima: desde 10 UVT. El Decreto 572 de 2025 bajó ese tope desde 27 UVT. Con la UVT de 2026 ($52.374) el mínimo queda en $523.740, así que prácticamente cualquier pago de obra tiene retención.
Esta retención no es plata perdida: es un anticipo del impuesto de renta que luego descuentas en tu declaración. Pero sí afecta tu caja, porque recibes menos dinero en cada acta.
El caso de la administración delegada
En la administración delegada el contratista no vende la obra: la administra por cuenta del dueño y cobra honorarios. Por eso las reglas cambian:
- El IVA se liquida sobre los honorarios del administrador.
- La retención que te practican se calcula sobre tus honorarios, a la tarifa de honorarios, y no sobre el valor total de la obra.
- Cuando pagas proveedores y subcontratistas con el dinero del dueño, actúas como mandatario: esas compras y pagos son del contratante, y normalmente eres tú quien practica las retenciones a esos terceros.
La guía Modalidades de contratación de obra explica en detalle cuándo te conviene esta modalidad.
Otras deducciones que verás en el pago
En un acta de obra no solo aparece la retención en la fuente. Es común ver:
- Retención de ICA: depende del municipio donde se ejecuta la obra. Cada municipio fija su tarifa.
- Retegarantía: no es un impuesto. Es un porcentaje que el contratante se guarda como garantía de cumplimiento y te devuelve al liquidar el contrato. Se pacta en el contrato.
- Amortización del anticipo: si recibiste anticipo, en cada acta se descuenta la parte proporcional.
- En obra pública: estampillas departamentales o municipales y la contribución especial del 5 % sobre contratos de obra pública (Ley 1106 de 2006).
Todas estas deducciones deben estar en tu flujo de caja desde el presupuesto. Ver Anticipos y actas parciales en contratos de obra.
Ejemplo completo
Una casa de obra nueva, contratada a precio global con AIU:
| Concepto | Cálculo | Valor |
|---|---|---|
| Costo directo | $100.000.000 | |
| Administración | 10 % | $10.000.000 |
| Imprevistos | 5 % | $5.000.000 |
| Utilidad | 5 % | $5.000.000 |
| Subtotal | $120.000.000 | |
| IVA | 19 % × $5.000.000 | $950.000 |
| Total a facturar | $120.950.000 | |
| Retención en la fuente | 2 % × $120.000.000 | ($2.400.000) |
| Neto a recibir (antes de ICA y retegarantía) | $118.550.000 |
Fíjate en la diferencia: el IVA es de apenas $950.000 porque solo va sobre la utilidad, pero la retención es de $2.400.000 porque va sobre el total.
Si esa misma obra se hubiera facturado con IVA sobre todo el subtotal, el IVA habría sido de $22.800.000. Una diferencia de casi $22 millones en el precio final, solo por no discriminar el AIU.
Cómo se ve en tu presupuesto
En un presupuesto bien armado, la hoja resumen debe mostrar por separado el costo directo, cada componente del AIU, la base del IVA y el IVA. Así el cliente entiende el precio y tu contador puede facturar sin reprocesos.
Tres reglas para tu presupuesto:
- Presupuesta los materiales con IVA incluido en los APU.
- Deja la utilidad discriminada en el resumen del presupuesto y en el contrato.
- Calcula tu flujo de caja con el neto a recibir, no con el total facturado.
Calcula gratis el IVA de tu factura o la retención en la fuente de un pago, con las tarifas vigentes.
Presupuestos con el AIU y el IVA bien calculados desde el principio
El Presupuestador PRO 2026 arma la hoja resumen automáticamente a partir de tus APU, con el costo directo, el AIU y el IVA separados.
Ver el Presupuestador PRO 2026Preguntas frecuentes
¿Sobre qué se cobra el IVA en un contrato de construcción?
Sobre los honorarios del constructor o, si no hay honorarios, sobre la utilidad. La utilidad debe estar discriminada en el contrato.
¿La mano de obra tiene IVA en un contrato de construcción?
La mano de obra hace parte del costo directo. En construcción de bien inmueble el IVA solo recae sobre la utilidad o los honorarios, no sobre los costos.
¿Puedo descontar el IVA de los materiales?
No cuando el IVA de tu contrato se genera sobre la utilidad o los honorarios. En ese caso ese IVA se suma al costo de la obra.
¿Cuál es la tarifa de retención en la fuente en construcción?
El 2 % sobre el valor total del pago, antes de IVA, cuando el pago es igual o superior a 10 UVT.
¿La retegarantía es un impuesto?
No. Es una garantía contractual que te devuelven al liquidar el contrato si cumpliste.
¿Qué pasa si el contrato no discrimina la utilidad?
Pierdes la base especial y el IVA se calcula sobre el valor total del contrato.
Contenido informativo. Las normas y cifras corresponden a septiembre de 2026. Verifica tu caso particular con tu contador.