El AIU es la parte del precio que convierte un listado de costos en un negocio. Si lo calculas "a ojo", con el mismo porcentaje para todas las obras, probablemente estás cobrando de menos en las obras pequeñas y perdiendo competitividad en las grandes. Esta guía te explica qué va dentro de cada letra, cómo calcularlas con criterio y cuándo el AIU tiene efectos tributarios.
Qué es el AIU
AIU significa Administración, Imprevistos y Utilidad. Es todo lo que cobras por encima del costo directo, que es lo que cuesta ejecutar físicamente cada actividad (materiales, mano de obra, equipo y transporte, tal como aparecen en los APU).
La fórmula básica es:
Precio = Costo directo + A + I + U
Cada componente se expresa como porcentaje del costo directo.
Qué va en la Administración
La Administración son los costos indirectos: lo que necesitas para dirigir la obra pero que no queda incorporado en ninguna actividad concreta. Incluye:
- Personal de dirección: director de obra, residente, maestro general, almacenista, profesional SST, auxiliar administrativo, vigilancia.
- Instalaciones provisionales (si no las presupuestaste como actividad): campamento, oficina, baños, cerramiento.
- Gastos de oficina central asignados a la obra: arriendo, servicios, contador, software.
- Pólizas y garantías: cumplimiento, estabilidad, salarios y prestaciones, responsabilidad civil.
- Gastos legales y financieros: estampillas, impuestos que no se trasladan, costos bancarios, intereses si financias parte de la obra.
- Transporte del personal directivo, comunicaciones y papelería.
- Ensayos de laboratorio y topografía, si no están en los APU.
Qué va en los Imprevistos
Los Imprevistos son una reserva para cubrir riesgos que no se pueden cuantificar al presupuestar: lluvias que paran la obra, aumentos de precios de materiales, daños menores, diferencias en cantidades que el cliente no reconoce.
No es una bolsa para errores de presupuesto. Si tu presupuesto está mal hecho, los imprevistos no te van a salvar. Si la obra transcurre sin sobresaltos, el imprevisto no usado termina siendo utilidad adicional.
El porcentaje debe crecer con el riesgo: una remodelación en un edificio antiguo, una obra con mucho movimiento de tierra o un proyecto con diseños incompletos justifican imprevistos más altos.
Qué es la Utilidad
Es la ganancia del contratista después de cubrir todos los costos directos e indirectos. Sobre ella se calcula el IVA en los contratos de construcción de bien inmueble, y sobre ella pagas impuesto de renta.
Porcentajes de referencia
No existe un AIU "oficial". Estos rangos son solo una referencia del mercado colombiano para obra privada de edificación:
| Componente | Rango habitual |
|---|---|
| Administración | 8 % – 20 % |
| Imprevistos | 2 % – 5 % |
| Utilidad | 5 % – 10 % |
| AIU total | 18 % – 35 % |
Las obras pequeñas suelen necesitar porcentajes más altos de administración, porque tienen el mismo residente y las mismas pólizas que una obra mediana, repartidos en un costo directo menor. En obra pública, la entidad normalmente publica el AIU del presupuesto oficial y tu oferta debe moverse alrededor de ese valor.
Cómo calcular la Administración de verdad
El método correcto no es escoger un porcentaje, sino calcular la administración en pesos y luego convertirla a porcentaje.
- Define la duración de la obra en meses.
- Lista el personal indirecto con su salario más prestaciones y el porcentaje de dedicación.
- Suma los gastos generales mensuales (oficina, transporte, comunicaciones).
- Suma los costos fijos del contrato (pólizas, estampillas, legalización).
- Divide el total entre el costo directo.
Ejemplo abreviado para una obra de 6 meses con costo directo de $300.000.000:
| Concepto | Valor |
|---|---|
| Residente de obra (100 %, 6 meses, con prestaciones) | $36.000.000 |
| Director de obra (20 %) | $12.000.000 |
| Almacenista (100 %) | $15.000.000 |
| Profesional SST (50 %) | $9.000.000 |
| Gastos generales ($1.500.000/mes) | $9.000.000 |
| Pólizas y gastos legales | $4.500.000 |
| Total administración | $85.500.000 |
| Porcentaje ($85.500.000 ÷ $300.000.000) | 28,5 % |
Ese 28,5 % sorprende a muchos contratistas que venían cobrando 10 %. La diferencia es plata que estaban poniendo de su propia utilidad sin saberlo.
El AIU y el IVA
Pactar AIU es válido en cualquier contrato: es una forma de estructurar el precio. Pero que el contrato tenga AIU no significa automáticamente que el IVA se calcule solo sobre la utilidad. Eso solo pasa en los casos que la ley autoriza:
- Contratos de construcción de bien inmueble (artículo 1.3.1.7.9 del Decreto 1625 de 2016): el IVA va sobre la utilidad o los honorarios.
- Servicios de aseo, vigilancia y cafetería (artículo 462-1 del Estatuto Tributario), con reglas propias.
En trabajos accesorios o sobre edificaciones existentes (carpintería, ventanería, acabados, mantenimiento de redes, paisajismo, remodelaciones) el IVA va sobre el total aunque la factura discrimine el AIU. Lo que define el tratamiento no es tu código CIIU en el RUT, sino qué estás haciendo realmente: construir una obra nueva o intervenir una existente. Ver ¿Obra nueva o adecuación? y IVA y retención en contratos de construcción.
Errores frecuentes
- Usar el mismo AIU para todas las obras, sin importar tamaño, plazo o riesgo.
- Poner la utilidad demasiado baja para pagar menos IVA. La DIAN puede cuestionar una utilidad que no corresponde a la realidad del negocio, y además te deja sin margen.
- Presupuestar en la Administración cosas que ya están en los APU (o al revés), cobrando doble o dejando costos por fuera.
- Olvidar que la obra se alarga. Si el plazo pasa de 6 a 9 meses, la administración real sube un 50 %. Un buen contrato prevé cómo se reconoce la mayor permanencia.
- No discriminar la utilidad en el contrato, perdiendo el beneficio en el IVA.
Ejemplo completo
Obra nueva, costo directo $300.000.000, administración calculada en 28,5 %, imprevistos 3 %, utilidad 7 %:
| Concepto | Cálculo | Valor |
|---|---|---|
| Costo directo | $300.000.000 | |
| Administración | 28,5 % | $85.500.000 |
| Imprevistos | 3 % | $9.000.000 |
| Utilidad | 7 % | $21.000.000 |
| Subtotal | $415.500.000 | |
| IVA sobre utilidad | 19 % × $21.000.000 | $3.990.000 |
| Total | $419.490.000 |
El Presupuestador PRO separa el costo directo por capítulos y aplica el AIU en la hoja resumen, para que cambies un porcentaje y veas de inmediato el efecto en el precio final y en el IVA.
¿Prefieres calcularlo tú mismo? Usa la calculadora de AIU gratis y obtén tu precio de venta en segundos.
Abrir calculadora de AIU (gratis)Deja de cobrar el AIU "a ojo"
El Presupuestador PRO 2026 te ayuda a construir el precio desde el costo directo real, con la Administración calculada, no supuesta.
Ver el Presupuestador PRO 2026Preguntas frecuentes
¿Cuál es el AIU normal en Colombia?
No hay un porcentaje obligatorio. En obra privada de edificación suele estar entre el 18 % y el 35 %, pero depende del tamaño, plazo y riesgo de cada obra.
¿El AIU se calcula sobre el costo directo o sobre el total?
Cada componente se calcula como porcentaje del costo directo.
¿Puedo usar AIU en una remodelación?
Sí, como forma de estructurar tu precio. Pero en remodelaciones el IVA se calcula sobre el valor total, no solo sobre la utilidad.
¿Qué pasa si los imprevistos no se usan?
Quedan como mayor utilidad del contratista, salvo que el contrato diga que se liquidan contra gastos reales.
¿Las pólizas van en la Administración?
Normalmente sí, junto con los demás costos fijos del contrato.
Contenido informativo. Los porcentajes son referencias de mercado, no valores normativos. Verifica tu caso particular con tu contador.