La modalidad del contrato define quién asume el riesgo si las cantidades crecen, si los precios suben o si aparece un problema en la cimentación. Muchos contratistas firman sin entender esa diferencia y terminan financiando la obra del cliente. Esta guía te explica el marco legal del contrato de obra y cómo presupuestar y cobrar en cada modalidad.
Qué es el contrato de obra civil
Es el contrato en el que una persona (el contratista) se compromete a construir, reparar o mantener una obra material para otra (el contratante), a cambio de un precio. Aplica tanto para construir un edificio como para pintar una oficina.
Es un contrato civil, no laboral: el contratista trabaja con autonomía, con sus propios medios y su propio personal. Esto lo diferencia del contrato laboral por obra o labor, que es un contrato de trabajo con subordinación, salario y prestaciones (lo tratamos en la guía de Seguridad social de contratistas y cuadrillas).
Qué dice el Código Civil
El contrato de obra material está regulado en los artículos 2053 a 2062 del Código Civil. Los puntos que más le importan a un contratista:
- Quién pone los materiales cambia la naturaleza del contrato. Si el contratista suministra los materiales, la ley lo asimila a una venta que se perfecciona cuando el cliente aprueba la obra; hasta ese momento el riesgo de pérdida es del contratista. Si el cliente pone los materiales, se trata de un arrendamiento de servicios.
- Precio no pactado: si no se acordó precio, se presume el que se acostumbra pagar por ese tipo de obra. Nunca empieces sin precio escrito.
- Terminación anticipada: el dueño puede hacer cesar la obra, pero debe reembolsar al contratista los costos en que incurrió y lo que habría ganado.
- Contratos a precio único (suma alzada) para edificios: el contratista no puede pedir aumento de precio alegando que subieron los materiales o la mano de obra, ni por cambios en el plan, salvo que esos cambios se hayan acordado con el dueño y se haya fijado su precio.
Tu responsabilidad después de entregar
El artículo 2060 del Código Civil establece que el constructor responde si la edificación perece o amenaza ruina, en todo o en parte, dentro de los diez años siguientes a la entrega, por vicios de construcción, del suelo o de los materiales que suministró.
Además, para vivienda nueva, la Ley 1796 de 2016 (vivienda segura) exige al constructor o enajenador amparar los perjuicios patrimoniales por colapso o amenaza de colapso de la estructura.
Por eso es tan importante documentar la obra: bitácora, ensayos de materiales, actas de recibo, planos récord.
Precio global (suma alzada)
El contratista se compromete a entregar la obra completa por un precio fijo total.
- Riesgo: casi todo en el contratista. Si las cantidades quedaron cortas o los precios suben, lo asumes tú.
- Cómo se presupuesta: con cantidades muy bien medidas, APU completos, imprevistos que reflejen el riesgo real y un alcance escrito con precisión.
- Cómo se cobra: anticipo y pagos por hitos o porcentaje de avance.
- Cuándo conviene: diseños completos, alcance cerrado, obra que conoces bien.
- Peligro: los "ya que está ahí, hágame también..." del cliente. Todo cambio debe quedar por escrito con su precio.
Precios unitarios
Se pacta un precio por unidad de cada actividad (m² de muro, m³ de concreto, ml de tubería). Se paga lo que realmente se ejecute, medido en obra.
- Riesgo: compartido. Las cantidades las asume el cliente; los rendimientos y precios unitarios, el contratista.
- Cómo se presupuesta: con APU por actividad y un AIU que se aplica sobre el costo directo.
- Cómo se cobra: actas parciales con memorias de cantidades medidas.
- Cuándo conviene: cuando las cantidades son inciertas (movimiento de tierras, redes, obra pública).
- Clave: memorias de cantidades impecables y firmadas por la interventoría o el cliente. Si la cantidad no está medida, no se cobra.
Administración delegada
El contratista administra la obra por cuenta y riesgo del dueño, que paga los costos reales, más unos honorarios al contratista.
- Riesgo: principalmente en el contratante. El contratista responde por administrar bien, no por el costo final.
- Cómo se cobra: los honorarios pueden ser una suma fija o un porcentaje del costo real de la obra.
- Cómo se maneja el dinero: el dueño gira fondos a una cuenta de la obra; el contratista compra, contrata y rinde cuentas con soportes.
- Tratamiento tributario: el contratista actúa como mandatario. El IVA y la retención que le practican se calculan sobre sus honorarios; las compras y pagos a terceros son del contratante.
- Cuándo conviene: obras con alcance abierto, clientes que quieren control del gasto, vivienda propia de clientes particulares, proyectos donde el riesgo de precios es alto.
- Clave: una contabilidad de obra transparente. La confianza del cliente es el activo principal.
El Consejo de Estado ha reconocido que, en la contratación pública, la administración delegada puede tener características de mandato o ser simplemente una forma de pago del contratista. Lo que definas en el contrato es determinante.
Tabla comparativa
| Precio global | Precios unitarios | Administración delegada | |
|---|---|---|---|
| Riesgo de cantidades | Contratista | Contratante | Contratante |
| Riesgo de precios | Contratista | Contratista (precio unitario fijo) | Contratante |
| Cómo se paga | Hitos o % de avance | Actas por cantidades medidas | Costos reales + honorarios |
| Base del IVA (obra nueva) | Utilidad | Utilidad | Honorarios |
| Base de la retención | Valor del pago | Valor del pago | Honorarios |
| Documento clave | Alcance detallado | Memorias de cantidades | Rendición de cuentas |
| Utilidad potencial | Alta, con riesgo alto | Media | Estable, sin sorpresas |
Cláusulas que no pueden faltar
- Objeto y alcance detallado, con planos y especificaciones como anexos.
- Valor, modalidad y forma de pago (anticipo, actas, retegarantía).
- Plazo y qué pasa si se prorroga por causas del contratante.
- Procedimiento para obras adicionales y cambios de diseño.
- Pólizas exigidas.
- Obligaciones de seguridad social y SST del contratista.
- Recibo parcial y final de la obra, y liquidación del contrato.
- Terminación anticipada y solución de controversias.
Sea cual sea la modalidad que elijas, calcula gratis las garantías que debe exigir el contrato y su plazo de vencimiento.
¿No sabes qué modalidad proponerle a tu cliente?
Nuestro equipo elabora presupuestos para precio global, precios unitarios o administración delegada.
Ver el Servicio de Elaboración de PresupuestosPreguntas frecuentes
¿El contrato de obra debe ser escrito?
La ley no siempre lo exige, pero hacerlo por escrito es la única forma de probar el alcance, el precio y las condiciones.
¿Puedo cobrar más si suben los materiales en un contrato a precio global?
Por regla general no, salvo que el contrato incluya una cláusula de reajuste o que se pacte con el cliente.
¿Cuánto cobra un administrador delegado?
No hay tarifa fija. Es habitual pactar un porcentaje del costo real de la obra o una suma fija; depende del tamaño y la complejidad.
¿Cuál es la diferencia entre contrato de obra civil y contrato por obra o labor?
El primero es civil, con autonomía del contratista. El segundo es un contrato de trabajo, con subordinación, salario y prestaciones sociales.
¿Cuánto tiempo respondo por una obra que entregué?
Por vicios de construcción que causen ruina o amenaza de ruina, el Código Civil establece diez años desde la entrega.
Contenido informativo. No constituye asesoría jurídica. Consulta a un abogado para la redacción de tus contratos.