Dos contratos por el mismo valor pueden terminar con precios finales muy distintos para el cliente. La razón no está en los materiales ni en la mano de obra, sino en una pregunta que muchos contratistas no se hacen al cotizar: ¿estoy construyendo algo nuevo o estoy interviniendo algo que ya existe?
Por qué importa la diferencia
- En obra nueva (construcción de bien inmueble), el IVA se calcula sobre tu utilidad o tus honorarios.
- En adecuaciones, reparaciones, mantenimiento y acabados, el IVA se calcula sobre el valor total del contrato, aunque discrimines el AIU.
Con una tarifa del 19 %, la diferencia puede ser de decenas de millones en un solo contrato. Ver IVA y retención en contratos de construcción.
El criterio para distinguirlas
Hazte esta pregunta: al terminar, ¿existe una obra nueva, completa e independiente que antes no estaba?
- Si la respuesta es sí, es construcción.
- Si lo que hiciste fue modificar, reparar, mejorar o terminar algo que ya existía, es adecuación.
El criterio es la naturaleza del trabajo, no cómo se llame el contrato ni el código de actividad económica que tengas en el RUT. Llamar "contrato de construcción" a una remodelación no cambia su tratamiento.
Casos de obra nueva
- Construir una casa, un edificio, una bodega o un local.
- Levantar un segundo piso sobre una casa existente (es una construcción nueva sobre otra).
- Ampliaciones que crean espacios nuevos con estructura propia.
- Vías, puentes, andenes nuevos, redes de acueducto y alcantarillado.
- Canchas, piscinas, muros de contención nuevos.
- Las instalaciones que hacen parte de esa obra nueva: eléctricas, hidrosanitarias, gas.
Casos de adecuación
- Pintura interior o exterior.
- Cambio de pisos, enchapes o cielos rasos.
- Reparación o cambio de cubierta.
- Dividir un espacio con muros livianos o drywall.
- Instalar cocina integral, closets, puertas, ventanas o vidrios.
- Remodelación de baños o cocinas.
- Mantenimiento de fachadas, impermeabilizaciones.
- Mantenimiento o modernización de redes eléctricas y ascensores.
- Paisajismo.
Los casos grises
Hay trabajos donde la frontera no es obvia:
- Reforzamiento estructural: si la intervención es tan profunda que prácticamente se reconstruye la edificación, hay argumentos para tratarla como construcción. Si es un refuerzo puntual, es adecuación.
- Demolición y reconstrucción: la demolición sola es un servicio; si se demuele para levantar una obra nueva dentro del mismo contrato, el conjunto puede tratarse como construcción.
- Obra blanca de un proyecto nuevo: si la contrata el mismo constructor dentro del proyecto, hace parte de la obra nueva; si la contrata el propietario por separado sobre una obra gris ya entregada, se parece más a un acabado.
Ejemplo comparativo
Mismo costo directo ($80.000.000) y mismo AIU (A 12 %, I 3 %, U 5 %):
| Concepto | Obra nueva | Adecuación |
|---|---|---|
| Costo directo | $80.000.000 | $80.000.000 |
| AIU (20 %) | $16.000.000 | $16.000.000 |
| Subtotal | $96.000.000 | $96.000.000 |
| Base del IVA | $4.000.000 (utilidad) | $96.000.000 (total) |
| IVA 19 % | $760.000 | $18.240.000 |
| Total para el cliente | $96.760.000 | $114.240.000 |
Diferencia: $17.480.000. Si cotizas una adecuación como si fuera obra nueva, ese dinero sale de tu utilidad cuando el contador corrija la factura.
Retención en la fuente: en obra nueva aplica la tarifa del 2 % de los contratos de construcción. En adecuaciones y mantenimientos, dependiendo de cómo se clasifique el trabajo, el pagador puede aplicar la tarifa de servicios, que es más alta. Revísalo con tu contador para proyectar bien tu flujo de caja.
Qué hacer cuando un contrato mezcla las dos
Es muy común: amplías una casa (obra nueva) y de paso remodelas la cocina existente (adecuación). Recomendaciones:
- Separa el presupuesto por capítulos o por frentes que distingan claramente lo nuevo de lo existente.
- Refléjalo en el contrato: dos componentes con su propio valor, o dos contratos.
- Factura cada componente con su tratamiento.
Un presupuesto organizado por capítulos hace que esta separación sea inmediata. La Base de Datos de APU 2026 tiene actividades tanto de obra nueva como de remodelación y demolición, organizadas en 28 capítulos, para que armes cada frente por separado.
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Ver la Base de Datos de APU 2026Preguntas frecuentes
¿Un segundo piso es obra nueva o adecuación?
Es obra nueva: se construye una edificación nueva y distinta sobre la existente.
¿La remodelación de un baño se factura con AIU?
Puedes estructurar el precio con AIU, pero el IVA se calcula sobre el valor total.
¿El código CIIU del RUT define el tratamiento?
No. Lo define la naturaleza del trabajo que ejecutas.
¿Qué hago si el contrato tiene obra nueva y remodelación?
Separa el presupuesto, el contrato y la factura en los dos componentes.
Contenido informativo. Verifica la clasificación de tu contrato con tu contador.